傳承與沉淀——憶文殊院拆遷補償評估項目

位于成都市三大歷史文化保護區片區之一的文殊院街區自唐宋到明清再到現在，一直是成都宗教、商業、民俗生活的中心、繁華所在，是成都市的都市名片之一?？烧l曾想到近二十年以前，這里也曾街道破舊，商鋪凌亂，區域內大部分房屋為危舊房和低洼棚戶，房屋建成年代久遠，結構陳舊，基礎設施配套情況較差，房屋居住功能不全，衛生條件差，居住環境惡劣。

二十年前，文殊院周邊街道破舊、環境惡劣

為了改善文殊院街區環境，成都市人民政府決定于2002年正式啟動文殊院歷史文化保護片區危舊房改造工程一期項目。該項目是在市中心繁華區域實施的，具有空前規模、高密度居住人口和較大社會影響等特征的高難度拆遷補償估價項目。項目分布于佛教圣地“文殊院”周邊：市中心草市街和北大街兩側，新華大道以北，東、西馬道街以南，西至人民中路，東至太升北路區域范圍內30個地塊，涉及30條街巷。被拆遷房屋總建筑面積15萬余平方米，占地200余畝，涉及居民4500余戶。需評估安置房零散分布于多個城區、地段，數量近1000套。

中房集團成都房地產開發有限公司作為文殊院舊城拆遷改造項目的建設單位，在經過認真謹慎地抉擇后，選擇了大友評估公司作為文殊院舊城改造房屋拆遷補償估價項目的評估機構。此項目為成都市第一個大規模成片的拆遷評估業務，在全國范圍內都少有先例，當時對于年輕的大友評估公司來說可謂是困難重重，所有的過程都只能摸著石頭過河。經公司慎重研究，文殊院舊城改造房屋拆遷補償估價項目由公司高管任項目負責人，選派多位具有豐富估價經驗的房地產估價師組成評估項目組。相較于其他評估機構來說，此時的大友公司有三大優勢：第一，大友公司從武侯區房管局脫鉤改制而來，熟悉拆遷政策。第二，公司多位領導均為資深的房產評估專業人士，熟悉拆遷政策和房產評估技能，能帶領大家制定符合拆遷項目的技術標準和工作流程，技術力量雄厚。第三，公司之前已經做過一些小規模的拆遷項目，具備一定的經驗，是行業的帶頭人之一，較其他評估機構更有能力承接此項目。

回想起當時的情景還歷歷在目:

腳踏實地，不辭辛苦

2002年8月，熱夏。

“哎，老師，熱壞了吧，來我家喝口水，先把我家看了吧。”七樓的一戶居民站在窗口招呼著項目組人員。此時，項目組成員何強剛剛從旁邊一棟樓房的六樓下來，面對著熱情的居民，他實在說不出拒絕的話，這樣的情況在查看現場的過程中經常發生。

時間緊，任務重，頂著酷熱，項目組成員每天都需要對大量房屋進行現場查勘、拍照、攝像，常常水都顧不上喝一口，有難得的短暫空閑時間，累得以至于看到干凈的空地都想立馬坐下去。就這樣，項目組成員奔波在文殊院的大街小巷，從清晨到黃昏，冒著酷暑，大家累并充實著。

項目組成員挨家挨戶進行現場查勘

認真鉆研，實事求是

“看這兩個小區，A小區的建成年代較晚，B小區的建成年代較早，根據成新率這一因素，B小區的價格要低于A小區才對。”

“不對，A小區雖然比較新，也是商品房，但是樓下的商鋪大部分在賣喪葬用品，這樣小區的環境大家都不滿意，你說這個價格能高嗎？”

“就是，B小區雖說建成年代比較久遠，但由于是單位宿舍，整個小區物管管理到位，環境整潔，綠化美觀，成新率對它的影響就非常小。我們應該更全面的分析影響房價的因素，制定科學、合理的修正因素及修正系數。”

夜雖已深，但每天查勘完現場以后，項目組人員都會這樣聚在一起進行激烈的爭論，大家相互查看照片和錄像，將各項目小組當天查看的房屋情況和所調查的資料共享，仔細比對各個因素對房價的影響，客觀合理的確定評估價格。

項目組成員仔細比對各個因素對房價的影響

熱情周全，服務到位

　　“來來來，你們給我解釋下，為啥我的房子價格比鄰居的房子價格要低5元錢？”

　　項目組幾個月辛苦做出來的結果要得到市場的檢驗，更需要得到絕大多數老百姓的認可。對于拆遷戶提出的各種刁鉆的問題，項目組成員都要耐心細致的解釋，哪怕是雞毛蒜皮的問題，都要小心應對。項目組成員如果解釋不到位、不清晰，都可能引起被拆遷戶的誤會并產生抵制情緒，導致拆遷工作難以推進，甚至會出現過激行為，嚴重影響拆遷工作的推進。

　　根據《成都市城市房屋拆遷補償估價操作暫行規則》，項目組對文殊院舊城改造片區被拆遷房屋進行了逐院和逐幢抽樣選取樣本點，查勘樣本點房屋2000余戶，拍攝不同角度照片一萬余張及相關攝像資料。根據實勘樣本點的情況，結合被拆遷房屋的區位、用途、成新、結構、樓層等因素，將估價對象劃分成103類，采用科學適宜的估價方法，評估出文殊院舊城改造片區（17條街、巷）拆遷范圍內被拆遷房屋的價格。本項目估價結果客觀公正，保證了拆遷當事人的合法利益，促進了項目的推進，得到了拆遷當事人的好評。

從前的文殊院片區內商業經營項目較單一，主要集中于佛教和喪葬用品范圍，沿街為市、占道經營的情況嚴重，環境嘈雜，景觀較差，對周圍居民的起居生活、市容環境、成都市國際大都會的城市形象都帶來了不同程度的負面影響。通過對文殊院片區實施舊城拆遷改造，改善了該區域的環境景觀，為居民創造了清靜安寧的居住環境。

20年前街道與20年后街道對比

將近20年過去了，文殊院現已成為了集文化體驗、城市休閑、旅游觀光等功能為一身的“都市會客廳”，當時的項目團隊主要成員現已成為公司的領導層、部門經理和主要技術骨干。20年來，大友公司又陸續承接了許多征收拆遷項目，隨著一個又一個技術難關被攻克，一批又一批的估價師成長起來，大友的評估水平不斷精進，征收拆遷項目逐漸成為了大友的諸多技術名片之一。

文殊院現成為文化體驗、旅游觀光“會客廳”

二十年可以改變很多，大友也經歷了潮落潮起，送往迎來，但始終不變，傳承沉淀的，是大友人腳踏實地，實事求是的工作作風和深入鉆研、熱情周到的服務態度。

隨著城市日新月異的變遷，大友公司也在飛速的成長著，我們估價人也是城市蛻變的參與者。對此，我們深感榮幸！