江城回憶——武漢司法評估項目紀實

晚上11點半，當張濤和項目組成員從通道走出機場時，一股熱浪迎面撲來。盛夏的成都已經算是濕熱難耐了，但比起這里，成都的熱只不過是開胃小菜。離開機場的張濤和同事匆匆地趕往酒店，不敢在這蒸籠般的城市中多停留半刻。

　　武漢，有九省通衢之稱，是中國重要的交通樞紐，公路、鐵路網輻射全國，是中國最繁忙的國際空港之一；也是長江中游航運中心，歷來就是物流匯聚、商賈云集的繁華之地，經濟發展居于華中地區首位，城市的繁華隨處可見，大街上車水馬龍，商業區商鋪鱗次櫛比、人潮涌動；夜晚燈光璀璨，霓虹閃爍，傳遞著城市發展的勃勃生機。漢正街、江漢路步行街、解放大道購物圈聞名遐邇，黃鶴樓、東湖、武漢長江大橋中學的課本上就學過，神往已久，但這一切，張濤和同事都無心也無暇領略，不僅僅是因為這難耐的酷暑，更是因為他們即將面對的挑戰。

2014年8月，法院委托大友評估公司對位于武漢市某商業房地產價值進行司法鑒定評估。當時的大友評估作為最早進入司法評估領域的評估公司之一，對于該類型的評估業務已經積累了豐富的實操經驗并在業內擁有良好的口碑，但本次評估項目作為地處外省大型商業房地產，難度較高。接到評估委托后，公司領導層非常重視：“公司能夠接到來自外省的委托，說明我們的影響力已經不僅僅局限在川內，這也是對公司多年技術和口碑積累的肯定。但是，我們也要清醒地認識到，本次評估項目地處外省，體量大，資料不足，市場信息有限，時間緊，并且因為距離過遠，難以反復進行現場查勘，務求一次到位，精益求精，容不得半點失誤”。經過公司領導層決定，這個艱巨的任務落在了從業經驗豐富、專業知識扎實且工作態度嚴謹的張濤身上。在出發前，張濤組織項目組先在百度地圖確定項目具體位置，然后利用衛星地圖直觀感受項目周邊交通、商業繁華度、城市配套等，再網絡查詢項目基本狀況，發現該物業為大型商務中心，建筑面積近60000平方米，且業態較為復雜?；趯椖康某醪搅私?，項目組編制了估價作業方案，并且在出發前已搜集項目區域規劃、交易稅費標準、租金水平、交易案例等基礎資料，盡全力做好前期準備工作。

　　“回過頭來看，距離遠、時間緊、項目體量大、業態復雜、資料少、評估技術難度高其實都算不得什么，”回憶起當年的經歷，張濤如此總結到：“類似的項目公司在省內做過不少了，關鍵的節點、難點我們基本都能夠準確掌握，但是這個項目的特殊性在于，當事人可能有抵觸情緒，因而其提供的資料存在不確定性，而我們又缺乏足夠的有效信息對資料的真實性進行準確判斷”。出于長期從事大型復雜、司法評估類項目積累的經驗和敏銳的直覺，項目組抵達武漢后，并未急于查勘現場，而是經法官同意首先與當事企業進行溝通，力圖獲得對方的理解與支持。首先，項目組長張濤向企業代表表明我們將依法獨立客觀公正開展評估業務，恪守估價職業道德，強調提供真實有效的信息和良好的配合才能客觀準確地評估出估價對象的價值，維護當事人的合法權益，其次詳細了解案由和標的物詳細情況，認真聽取企業訴求，并提出專業建議。坦誠的交流、良好的專業素養爭取到了企業的配合，當事企業逐漸消除了顧慮，積極配合項目組履行司法評估應盡義務，提供評估所需的房地產權屬、租賃合同等相關資料，陪同項目組順利完成現場查勘工作，為評估工作的順利推進創造了有利條件。

　　在現場查勘中，項目組發現物業復雜程度超過了預期，主要反映在三個方面：

　　1.標的物涉及多份產權證，每份產權證建筑面積4500-10000平方米不等，規模、體量對價值的影響如何量化？

　　2.產權證記載樓層涉及地下3層至地上4層，實物狀況是建筑主體依地勢而建，同一標高樓層，臨主街方向，負3層實際為負1層，負2層實際為1層，負1層實際為2層，臨背街方向，則確實是負3層、負2層、負1層（以至于報告出具后拍賣公司來電話詳細詢問這個建筑究竟是怎么建的？），不同樓層價值如何把握？

3.標的物絕大部分已出租給多個商家，租賃合同的租賃期、租賃方式差異很大，部分承租方不直接支付租金，而是從其經營收入中提取分成或提成作為租金，此種租金支付方式直接受經營狀況、經營收入影響，難以把握長期租金水平；經營業態上，有大型賣場、餐飲娛樂、電玩城、小商品商業街及美食城、影劇院、營銷中心等，同一份產權證存在多個業態，租金收益差異對價值的影響如何體現？

　　項目組成員深知司法鑒定評估涉及到當事人、利害關系人的重大利益，特別是價值巨大的標的物，評估結論有時可能關系到一個企業的存續與否，必須慎之又慎，絲毫大意不得。

　　時值八月的武漢，酷暑難耐，奔波在外，揮汗如雨，項目組的嚴謹專業和負責人的精神打動了企業方。在看到項目組遠道而來，外出開展市場調查交通不便時，企業方主動安排專車陪項目組跑遍了項目相鄰區域，為項目組市場調查及相關資料的獲取提供了幫助。

沒有來得及欣賞武漢的人文歷史風貌，項目外業評估工作一結束，項目組成員就匆忙趕回了成都。項目組在掌握大量市場交易案例及估價資料的前提下，結合項目背景，評估思路逐漸清晰，技術難點逐一解決。經過縝密計算，反復權衡，嚴格審核，出具了房地產估價報告。報告出具后，經受了當事人律師、拍賣公司的多次詢問，項目組一一從專業角度認真的作出了答復，估價結果得到了法院、當事人的一致認可。各方對于公司評估人員勤勉盡責、專業水平充分肯定，對于公司的專業能力給予高度評價。